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本文来自微信公众号:天机奇谈 (ID:TianJiQT),作者:奇谈Sir,题图来自:视觉中国

 

今天高速回杭州,开始为期7+7的生活,在高速上回顾和思考了一些东西。

 

 

我非常习惯用文字记录一些零零碎碎的东西。时间这种东西,有时很慢,有时很快,但时光永远不会倒流。这或许也是文字存在的意义。

 

福州市平潭综合实验区发布限跌令,商品房降价不得超过备案价上下幅度的15%;办理价格备案时,须同时在表上进行承诺;对超出规定幅度的,不给办理网签、备案。

 

平潭去过两次,第一次是十年前,那会在大规模拆迁。平潭做工程的老板很多,遍布全国各地。

 

第二次去平潭,是去年公铁两用大桥开通以后,大海很漂亮,散落在海天之间的风车,缓缓转着;进入平潭岛以后,沿着环岛北路驱车,车转过一个山头,水天一色的蔚蓝,从山的尽头跃入眼帘,很是惊喜。

 

跟平潭本地的一些朋友聊天时,聊到了房价,他们说平潭房价高点的时候,个别楼盘单价能走到两万左右,让我很是诧异,看着冷清的城市,陷入沉思……

 

只能说,当下这个限跌令,出得不意外。

 

当前不少房企陷困境,“限跌令”导致房企难以降价销售自救。广东省地产商会就曾发文件给省住建局,建议调整“一刀切”式的限价管控。

 

房企若在三四线等城市想积极去化,以价换量,争取回笼现金,会因限价令的存在,企业无法根据市场实际情况降价促销,没法快速销售回款自救,陷入进退两难的不利局面。

 

在限价令卡壳导致无法降价下,放松调控等政策,对购房者的刺激作用相对有限。

 

朋友说:妈妈设定彩礼房车等要求不许降,然后老是叫我不要远嫁,笑死,根本嫁不出去。

 

一民营房企老板的朋友,有时觉得委屈,像个倒插门女婿。

 

我想了想,只能送一份鸡汤给他:要坦然,不在看清了多少事,而在看轻了多少事。

 

……

 

中海地产近期对组织架构进行了调整。

 

华北区域与北方区域合并,成立新的华北区域;北方区域的青岛和烟台两城市公司划入华东区域,北方区域取消;

 

原华北区域的郑州、武汉、太原城市公司并入西部区域,成立新的中西部区域;华南区域管辖的长沙区域也并入新的中西部区域。

 

中海以成本管控严、融资利息低、利润高着称,品质方面有待加强和提升,有些城市的中海项目建筑质量是真的渣,如北京、厦门、上海、宁波、青岛、南京等城市的质量问题突出。

 

佳兆业公告称首席财务官吴建新已辞任,新任首席财务官为罗婷婷。

 

罗婷婷成为佳兆业2017年复牌以来的第四任首席财务官。佳兆业的CFO不是一份好干的差事,涉及沉浮不定的旧改和表外负债等庞大繁杂事项。

 

选择困难症就是,全都想要,却没那本事。佳兆业以前就犯了这点,“三道红线”全绿……

 

 

景瑞控股正式宣告违约,四只在联交所上市的优先票据未支付到期应付利息。

 

这可能引发交叉违约。景瑞起家于上海,业务覆盖长三角一二线城市,其中江苏土储占比超130%。

 

鑫苑成被执行人,标的2.7亿元。鑫苑是在美上市的大陆房企,早在2020年就有资金困境的传闻。

 

昨天的文章,有读者问我,什么时候开始有意识,准备了24个月的现金流储备。

 

这个和我第一次创业失败的经历有关,后来都习惯准备12个月。去年6月开始,提升到18个月,今年3月开始提升到24个月。

 

至于创业失败的心得,其实能记得的不多,只剩痛苦了。年轻人为爱哭泣,成年人为穷落泪,这就是成长。

 

再者就是要学会释怀。别和往事过不去,因为它已经过去;别和现实过不去,因为你还要过下去。

 

……

 

京系房企鸿坤,未在30天宽限期内及时清偿境内外债券本息,美元债违约触发提前到期。

 

两年前写过鸿坤存在的问题,今年3月也写过鸿坤30亿元的理财产品因为没有兑付,被投资人追讨一事。

 

很多事情并不是突然发生,而是早有端倪,需要的是时间验证,以及我们多留心留意。

 

龙光控股7.73亿元ABS“荣耀13A”展期方案已获必要同意。

 

读者经常问,在当下的环境应该怎么办。其实我也没有太多办法,毕竟不是万能的,能做的有限,早期提前提醒,事发后想些对策,并期待能有一定效用。

 

有人等烟雨,有人怪雨急;有人等雨伞,有人等雨停;世间大雨滂沱,更何况你我。

 

……

 

表达是一门艺术和技巧,重复或许是最简单有效的。

 

但我生性又讨厌做个复读机,所以回答过的一些问题,有点厌倦多次再回答,这会很消耗我,容易丧失表达欲,希望部分读者能理解。

 

如果你一定要杠一下,反驳“重复或许是最简单有效的”,那我只能举例论证了:

 

女朋友生气的时候,你说“又怎么了?”,对方会更生气;如果换成意思一样的“怎么了怎么了怎么了”,效果马上不一样。

 

 

地产与金融天生具有高度相关性,房企学会了如何起飞,却还没学会如何安全降落。这很明显,直接体现在加杠杆和去杠杆时,房企的表现。

 

2014年~2015年,政策重启宽松,房企债务处于初步扩张阶段。随后,金融机构向房地产行业宽信用,市场触底回升,房企拿地态度开始偏乐观。

 

随着市场热度持续提升,房企的土储快速消耗,经营信心提振,开始积极加杠杆,金融杠杆用得得心应手,规模急剧扩张,债务开始走向泡沫化阶段。

 

一般来说,房地产政策和金融政策往往是泡沫形成的主要助推器。

 

2015年中旬~2016年,政策全面宽松。

 

棚改大规模推进,货币化安置比例急剧提升;银行信贷投放激增;销售市场量价齐升;土地市场火热。

 

2016年9月~2020年,市场过热引发政策转向,调控持续升级。

 

银行信贷投放趋紧;行业阶段性见顶;市场持续火热,房企大规模拿地,由于高价土储沉淀,资产负债表质量开始恶化。通常是信用、品牌、现金流危机依次爆发。典型如泰禾、福晟。

 

2020年至今,政策保持调控基调。

 

房企被动去杠杆,典型如恒大、蓝光、华夏幸福等一众房企;去杠杆阶段,金融收缩,房企自身经营问题暴露爆发,引发流动性危机,进而形成债务危机。

 

房企应对危机的错误示范案例,莫过于恒大。正确的应对,实际上应以恢复现金流为导向,逐步恢复品牌及信用。

 

出售项目,实现债务剥离;降价促销,以利润换现金流;出售资产,引入战投恢复现金流是常用的三种恢复现金流的途径。

 

房企债务危机爆发后,影响销售、影响融资、影响房地产投资和上下游产业链、影响行业并重塑行业格局,如今国企央企快速推进就是具体表现。

 

而民营房企资金困境引发的延期交房、停工等问题,又教育了购房者,使销售市场格局出现很明显的分化。

 

金融机构在行业授信整体收缩下,更倾向于国企央企这类房企;消费者对民营房企的信任度降低,对国央房企的信任度提升。

 

房地产调控主要有两大目的,一是让住房更多发挥居住作用,二是防止可能的风险。

 

……

 

有人,讨厌房地产行业;也有人,喜欢房地产行业。这两种都能理解。

 

喜欢一个人,是因为喜欢的人在那里;讨厌一个地方,是因为曾经喜欢的人在那里。这个行业给你的收益和伤害,都是喜欢和讨厌这种情感诞生的由来。

 

至于我,其实没有喜欢或讨厌一说,我接触最多的,反而是大家,如果非要我表达情感倾向,那:

 

我希望你读很多书,走很远的路。

我希望你爱很多人,也被很多人爱。

我希望你走过人山人海,也遍览山河湖海。

 

或许是年龄增长的缘故,或许是习惯的缘故,我喜欢回顾和总结,我们总要往前看:

 

如果总是在流泪,如何看见满天星光。 

 

本文来自微信公众号:天机奇谈 (ID:TianJiQT),作者:奇谈Sir

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